Rendite durch Miete

Rendite durch Miete

Hintergrund. Zur Handelsblatt-Jahrestagung »Immobilienwirtschaft«

Von Benedict Ugarte Chacón  / Junge Welt

Am 18. und 19. Juni findet im Berliner Hotel Ritz-Carlton die vom Handelsblatt veranstaltete Jahrestagung »Immobilienwirtschaft 2012« statt. Die Organisatoren verstehen ihre Veranstaltung als »unabhängigen Treffpunkt der Immobilienbranche«, bei dem »wichtige Geschäftskontakte« geknüpft und »aktuelle Trends im Markt« diskutiert werden können. Laut Einladung sollen »Trendsetter, Meinungsmacher und Visionäre« referieren. Zu diesen gehören neben Vertretern großer Immobilienunternehmen – wie die Deutsche Wohnen AG oder die TLG Immobilien – auch Mitarbeiter von Finanzinvestoren wie Jones Lang LaSalle und politische Akteure wie der Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Peter Ramsauer (CSU), die Bundestagsabgeordnete von Bündnis 90/Die Grünen Bettina Herlitzius oder das Bundesvorstandsmitglied der Piratenpartei Matthias Schrade.

Im vorab veröffentlichten Grußwort von Minister Ramsauer wünscht sich dieser »interessante Impulse für eine in die Zukunft gerichtete Immobilienwirtschaft« und verweist darauf, daß »eine erfolgreiche Wohnungs- und Städtebaupolitik (…) eine vertrauensvolle Kooperation mit allen Akteuren« voraussetze. »Alle Akteure« meint hier in der Hauptsache allerdings den obengenannten »exklusiven Teilnehmerkreis« und bezieht sich nicht auf die eigentlich von Wohnungs- und Städtebaupolitik betroffenen, nämlich Stadtbewohner, die in ihrer Mehrheit zudem auch Mieter sind. Diese können oder wollen sich die Teilnahme an solche exklusiven Konferenzen höchstwahrscheinlich auch nicht leisten: Der Eintritt beträgt 2299 Euro pro Person, selbstverständlich zuzüglich Mehrwertsteuer. Neben Vorträgen zu Anlagetrends, der Finanzierung von Immobilienprojekten in »turbulenten Zeiten« oder der energetischen Sanierung bekommen die Teilnehmer, so steht es in der Einladung zu der Tagung, aber auch ein von der TLG Immobilien veranstaltetes »stilvolles Abendessen in der KulturBrauerei im Szenestadtteil Prenzlauer Berg« geboten. Glaubt man den Organisatoren, dann herrscht in der Immobilienwirtschaft eine recht gute Stimmung. Denn, »wenn Deutschland angesichts der gut laufenden Wirtschaft als Insel der Glückseligen in Europa bezeichnet werden kann, profitiert die Immobilienwirtschaft in besonderer Weise. Investoren, die auf der Suche nach einem sicheren Anlegerhafen sind, werden schnell fündig: Wohn- und Einzelhandelsimmobilien boomen wie nie zuvor!«

Berlin-Boom als Beispiel

Vor diesem Hintergrund lohnt sich ein Blick auf die Stadt, in der diese Tagung stattfindet, auch wenn es sich bei Berlin ob seiner Größe und seiner Geschichte um einen besonderen Fall handelt. Dennoch kann die Entwicklung dieses »Booms« und seine Auswirkungen auf breite Schichten der Bevölkerung als exemplarisch gelten. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt entwickelt sich, so zeigen es auch neuere Untersuchungen, langsam aber sicher so, daß es für Menschen mit weniger Geld immer schwieriger sein wird, in der Innenstadt eine bezahlbare Wohnung zu finden. »Innenstadt« meint in Berlin das Gebiet innerhalb des S-Bahn-Rings, in dem zirka eine Million der insgesamt fast 3,5 Millionen Einwohner leben. Laut dem Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2011 der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) ist in diesem Stadtgebiet der Anteil an »Transferleistungsbeziehern« höher, als in den städtischen Randlagen.1 Da die Einwohnerzahl Berlins steigt, die Neubautätigkeit aber bislang gering ist, hat dies Auswirkungen auf die Nachfragesituation – auch und gerade in den innerstädtischen Bereichen. Die IBB stellt in ihrem Bericht fest: »Die Verknappung auf der Angebotsseite drückt sich auch in den Preissteigerungen aus, die seit etwa 2008 bei den Mieten und den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Berlin zu beobachten sind.« Da für die nächsten Jahre damit zu rechnen sei, daß die Nachfrage weiter anziehen werde, müsse die Neubautätigkeit weiter erhöht werden. »Gelingt dies nicht, so ist mittelfristig von weiteren Preissteigerungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und dabei insbesondere in den begehrten innerstädtischen Wohnlagen auszugehen.«

Ähnliches konstatiert der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) in seinem Marktmonitor 2011. Im BBU: sind 358 Berliner und Brandenburger Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften organisiert. Hierzu gehören sowohl private als auch öffentliche Unternehmen. Der Verein versteht sich dabei als Interessenverband seiner Mitgliedsunternehmen. Im Marktmonitor 2011 stellt der BBU: fest, daß sich Haushalte mit niedrigen Einkommen oder von »Transferleistungsempfängern« zunehmend »vor allem am Rande der Innenstadt« und in bestimmten Großwohnsiedlungen räumlich konzentrieren.2 Gleichzeitig wird der Berliner Wohnungsmarkt durch Zuzug und natürliches Bevölkerungswachstum beeinflußt. Der BBU: faßt diese Entwicklung wiefolgt zusammen: »Das vorhandene Wohnungsangebot reagiert auf die steigende Nachfrage durch entsprechendes preisliches Wachstum (…). Insgesamt hat die Marktdynamik zugenommen, was sich in Form eines überdurchschnittlichen Mietsteigerungspotentials in bestimmten Wohnlagen und Baualtersklassen widerspiegelt.« Diese »anziehende Marktdynamik« läßt sich auch an der vom BBU: errechneten Steigerungsrate bei Neuvertragsmieten ablesen. Von 2008 bis 2010 betrug diese 7,7 Prozent. Gleichzeitig betont der BBU, daß die Investitionstätigkeit seiner Mitgliedsunternehmen stark zugenommen hätte. Allerdings wurde von den Unternehmen nicht nennenswert in die Schaffung von neuem Wohnraum investiert, den Schwerpunkt bildeten Modernisierungsinvestitionen.3 Das heißt, daß zumindest in den von den BBU-Untermehmen abgedeckten Bereichen die Mietsteigerungspotentiale weiter steigen und die Nachfrage nach günstigem Wohnraum anziehen wird.

Verdrängungspotential

Kein Bock auf Gentrifizierung: Mehrere hundert Menschen demonstr

Kein Bock auf Gentrifizierung: Mehrere hundert Menschen demonstrieren gegen steigende Mieten und Verdrängung in Berlin-Kreuzberg (16. Juni 2012)
Foto: Christian Ditsch/Version

Für Menschen mit wenig Einkommen kann dies bedeuten, daß sie künftig weiter auf der Strecke bleiben. Hier ergeben sich allerdings noch weitere, politisch gemachte Probleme. Denn Berlin hat noch für einige Jahre mit den Hinterlassenschaften des »sozialen Wohnungsbaus« nach dem West-Berliner Modell zu kämpfen. Hier wurde durch die öffentliche Hand der Bau von Sozialwohnungen dergestalt subventioniert, daß ein solcher Bau in der Lage war, sich selbst zu refinanzieren. Dafür bezahlte das Land über Jahrzehnte hinweg einen großen Teil der sogenannten Kostenmiete für die Sozialwohnungen an die Eigentümer. In diese »Kostenmiete« rechnete der Eigentümer u.a. Eigenkapitalverzinsung, Fremdkapitalzinsen sowie Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten ein. Der Sozialmieter selbst bezahlte nur einen kleinen Teil der so hochgerechneten tatsächlichen Mietkosten. Die Förderung war zunächst auf jeweils 15 Jahre angesetzt, wurde aber zumeist um weitere 15 Jahre verlängert. So flossen also insgesamt 30 Jahre lang öffentliche Gelder an die Eigentümer. Im Jahr 2003 stieg Berlin aus diesem absurden Fördersystem aus, womit sich – so der Gedanke – enorme Summen einsparen ließen, die ansonsten weiter in die Taschen der privaten Hausbesitzer geflossen wären. Finanzpolitisch war dieser Ausstieg richtig – wohnungspolitisch allerdings fatal. Denn die damalige »rot-rote« Koalition hatte sich keinerlei Gedanken darüber gemacht, was mit den Mietern der Sozialwohnungen geschehen würde.

Den Eigentümern wurde nämlich gleichzeitig mit dem Ausstieg aus der Förderung erlaubt, von den Mietern die tatsächliche Kostenmiete zu verlangen. Viele Mieter sind nun mit teilweise enormen Mietsteigerungen konfrontiert, die sich Menschen mit wenig Geld, die eigentlich auf Sozialwohnungen angewiesen sind, gar nicht leisten können.4

Hier liegt ein enormes Mieten- und Verdrängungsproblem, das auch die Große Koalition nicht wirklich angehen will. Die Umwälzungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und deren Folgen werden langsam aber sicher auch für jene sichtbar, die sich in den letzten Jahren in immer neuen Beschwichtigungen ergingen und keine Anzeichen irgendwelcher Spannungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt erkennen wollten. Die »rot-rote« Koalition, die von 2002 bis 2011 regierte, verschlief diese dramatische Entwicklung bis zuletzt – auch wenn die Partei Die Linke kurz vor der Abgeordnetenhauswahl im Herbst 2011 plötzlich vorgab, das Wohnungsmarktproblem erkannt zu haben. Die Koalitionsvereinbarung von SPD und CDU liest sich sodann auch wie eine Abkehr von der Wohnungspolitik der letzten Jahre. Insbesondere im innerstädtischen Bereich soll neuer Wohnraum geschaffen werden, bis 2016 sollen pro Jahr durchschnittlich 6000 neue Wohnungen entstehen, egal ob öffentlich oder privat gebaut, der Leerstand soll reduziert werden und schließlich soll der landeseigene Bestand auf rund 300000 Wohnungen erhöht werden. Doch ob mit diesen Maßnahmen, die zum großen Teil noch reine Absichtserklärungen sind, der genannten Entwicklung entgegensteuert werden kann, ist fraglich. Denn daß damit wirklich Wohnraum im dringend benötigten Niedrigpreissegment geschaffen wird, ist keineswegs sicher.

Zumindest nicht, wenn man die immer wieder getroffenen Aussagen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ernst nimmt, daß auch bei einem Neubau durch sie mit späteren Mietpreisen über acht Euro pro Quadratmeter zu rechnen ist. Dies hat seine Ursache unter anderem in den energetischen Anforderungen, die an Neubauten gestellt werden. Den landeseigenen Wohnungsbestand mit reinen Zukäufen zu erweitern, ginge am eigentlichen Problem vorbei. Zum einen entstünde hiermit kein neuer Wohnraum, sondern lediglich bereits vorhandene Wohnungen gingen in den Besitz des Landes über. Zum anderen müßten die Wohnungsbaugesellschaften solche Käufe irgendwie refinanzieren. Und dies müßte in der Hauptsache über die einzunehmenden Mieten passieren. Da die Wohnungsbaugesellschaften nach wie vor vom Senat angehalten sind, wirtschaftlich zu arbeiten, ist fraglich, ob sie überhaupt in der Lage wären, preisgünstige Wohnungen in einem großen Stil anzubieten.

Sozialwohnungen privatisiert

Die Sorgen um die Anzahl der im Landeseigentum befindlichen Wohnungen wären wohl heute etwas kleiner, hätten sich die SPD und die damalige PDS nicht im Jahr 2004 dazu entschlossen, die größte landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Berlins zu privatisieren. Denn auch wenn insbesondere Vertreter der Partei Die Linke heute zugeben, daß der Verkauf der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) ein Fehler war, so ist mit solch einem Hinweis das Problem längst nicht aus der Welt. Das Beispiel der privatisierten GSW zeigt nicht nur, welche Folgen Wohnungsprivatisierungen haben können, sondern auch, wie schwer es für die Politik ist, auf solche rein marktwirtschaftlich ausgerichtete Unternehmen einzuwirken – allen bestehenden Mieterschutzrechten oder vertraglichen Vereinbarungen zum Trotz. Die GSW wurde 2004 mit einem Bestand von 65 080 Wohnungen für 401 Millionen Euro an ein Bieterkonsortium bestehend aus den Finanzinvestoren Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus verkauft. Dabei spielte nicht nur der Kaufpreis eine Rolle, sondern auch, daß die Investoren die angehäuften Schulden von rund 1,5 Milliarden Euro übernahmen. Mit der Privatisierung einher gingen wohlfeile Versprechen des Senats, daß die ursprünglichen sozial- und wohnungspolitischen Ziele der GSW auch von ihren neuen Eigentümern fortgeführt würden. Vor allem sollte preiswerter Wohnraum für Alleinerziehende, Ältere, Schwerbehinderte, kinderreiche Familien und Menschen mit sogenanntem Migrationshintergrund gestellt werden. Auch versprach man, daß Mieter ein Vorkaufsrecht bei Wohnungsverkäufen eingeräumt würde. »Luxussanierungen« sollten nicht stattfinden dürfen.

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